郡山のフリーローン｜改修費を家賃で回収する

貸せる状態にするには、水回りと屋根の改修が要ります。地方の空き家では、改修に数百万円かけても家賃が月数万円ということがあり、回収に十数年かかる計算になります。改修して貸すという判断は、その年数に耐えられるかどうかで決まります。自治体の改修の補助が使えるなら、回収の年数は一気に縮みます。

改修費を家賃で回収する

回収にかかる年数を、先に出しておきます。

計算	改修の費用を、年間の手取りの家賃で割ります。
目安	出た数字が、投じた分を取り戻すまでの年数です。
注意	空室の期間があれば、年数はさらに延びます。
判断	その年数の間、貸し続けられるかを考えます。

十数年かかるなら、売る道と比べたほうが早く片づきます。

何を直すことになるか

貸すために必要な範囲があります。

水回り	台所、浴室、便所は、古いままでは借り手がつきません。
屋根と外壁	雨漏りがあれば、まずここを直します。
設備	給湯器やエアコンは、入居の条件になることがあります。
断熱	寒い地域では、光熱費の差が借り手の判断に響きます。

全部を新しくする必要はありません。借り手が求める順に直します。

回収の年数を出す

数字にすると判断できます。

家賃	近隣の相場を調べ、現実的な額を置きます。
年間	月額に12を掛け、空室の見込みを引きます。
費用	そこから管理料と固定資産税と保険を引きます。
手取り	残った額が、年間で実際に手に入る分です。

手取りで割ると、回収の年数が出ます。表面の利回りでは判断できません。

家賃から引かれるもの

入る額がそのまま残るわけではありません。

管理料	管理を委託すれば、家賃の一定割合がかかります。
税	固定資産税と都市計画税は、貸していても出ます。
保険	火災保険の年額も続きます。
修繕	設備が壊れれば、貸主が直すのが原則です。

所得が出れば、確定申告も必要になります。

改修の補助を使う

回収の年数が大きく縮みます。

対象	移住や定住、賃貸を目的とした改修が対象です。
要件	空き家バンクへの登録が条件になることがあります。
時期	工事を始める前に申請します。
約束	改修の後、一定期間は貸す約束が付く場合があります。

改修の補助は郡山の公的融資で扱います。

使える融資

改修のための借入にも種類があります。

リフォーム融資	使い道を改修に限った借入で、金利は低めです。
公的な融資	住宅金融支援機構に、改修向けの制度があります。
担保	物件を担保にすれば、条件はさらに下がります。
枠の借入	手続きは軽い代わりに、金利が高くなります。

担保にできるかは郡山の銀行カードローンで扱います。

借りた場合の返済額

家賃で返せるかを確かめます。

前提	135万円を年9%、60回の元利定額で返すとします。
毎月	返済額は28,024円です。
比較	家賃の手取りがこれを上回るかを見ます。
空室	空いた月も返済は続きます。

手取りが返済を下回るなら、持ち出しが続きます。回収の年数と返済額は借金の金利計算で計算できます。

貸すことの負担

費用だけの話ではありません。

入居者対応	設備の不具合や近隣の苦情に対応します。
滞納	家賃が入らない月が出ることがあります。
退去	次の入居まで、原状回復と募集の期間が空きます。
遠方	離れていれば、管理の委託が前提になります。

管理を委託する前提で、費用を計算してください。

売る場合と比べる

並べると判断が早くなります。

貸す	費用が先に出て、回収は年単位です。
売る	一度で終わり、その後の費用も止まります。
壊す	費用は出ますが、責任から離れられます。
基準	関わり続ける意思があるかどうかが分かれ目です。

売る道との比べ方は郡山の借入先の選び方にまとめています。費用の組み立ては郡山でお金を借りるで確かめられます。

よくある質問

郡山市の地図

郡山市は中核市で区がありません。相続登記と登記事項証明書は福島地方法務局郡山支局、空き家の相談と解体の補助は市の窓口、固定資産税は市の税務の窓口が扱います。